임대차 계약 해지 시 보증금 반환 절차와 임차인이 알아야 할 기준 (2025년 기준)
주택 임대차 계약이 종료될 때 가장 중요한 문제는 보증금 반환이다. 대부분의 임대차 분쟁 역시 계약 해지 이후 보증금 반환 과정에서 발생한다. 임차인 입장에서는 “계약이 끝났으니 당연히 돌려받아야 할 돈”이지만, 실제로는 절차와 조건을 정확히 이해하지 못해 반환이 지연되거나 분쟁으로 이어지는 경우가 많다.
이 글에서는 2025년 기준으로 임대차 계약 해지 시 보증금이 반환되는 일반적인 절차와, 임차인이 반드시 알아야 할 핵심 기준을 정리한다.
1. 임대차 계약 해지의 유형
임대차 계약 해지는 크게 세 가지로 나눌 수 있다.
① 계약 기간 만료에 따른 종료
가장 일반적인 형태로, 계약서에 정해진 기간이 종료되면서 계약이 끝나는 경우다. 별도의 위반 사항이 없다면, 임대인은 계약 종료 시점에 맞춰 보증금을 반환해야 한다.
② 합의 해지
임대인과 임차인이 상호 합의하여 계약 기간 중 계약을 종료하는 경우다. 이 경우 보증금 반환 시점과 조건은 합의 내용에 따라 달라질 수 있다.
③ 일방 해지
법에서 정한 요건에 해당하는 경우, 임차인 또는 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있다. 다만 일방 해지는 요건이 엄격하며, 임의로 해지할 수 있는 것은 아니다.
2. 보증금 반환의 기본 원칙
보증금 반환의 기본 원칙은 다음과 같다.
- 계약이 종료되면 임차인은 주택을 인도한다
- 임대인은 주택 인도와 동시에 보증금을 반환한다
즉, 주택 인도와 보증금 반환은 동시 이행 관계에 있다.
임차인이 집을 비워주지 않으면 임대인은 보증금 반환을 거절할 수 있고, 반대로 보증금이 반환되지 않으면 임차인은 주택 인도를 거부할 수 있다.
3. 계약 만료 시 임차인이 해야 할 기본 절차
계약이 정상적으로 종료되는 경우, 임차인은 다음 절차를 따르는 것이 일반적이다.
- 계약 종료 의사 사전 통보
- 이사 일정 확정
- 공과금 및 관리비 정산
- 주택 원상 상태 확인
- 열쇠 반환
특히 계약 종료 의사는 문자나 서면 등 기록이 남는 방식으로 통보하는 것이 바람직하다.
4. 보증금 반환이 지연되는 대표적인 이유
보증금 반환이 늦어지는 경우에는 보통 다음과 같은 사유가 있다.
- 새로운 임차인을 아직 구하지 못한 경우
- 임대인의 자금 사정 문제
- 원상복구 범위에 대한 다툼
- 관리비·공과금 정산 문제
중요한 점은, 새 임차인을 구하지 못했다는 이유만으로 보증금 반환을 지연할 수는 없다는 것이다. 이는 임대인의 사정에 해당한다.
5. 보증금 반환이 지연될 때 임차인의 대응 방법
보증금 반환이 계약 종료 후에도 이루어지지 않는다면, 임차인은 단계적으로 대응할 수 있다.
① 임대인에게 공식적으로 반환 요청
통화보다는 문자, 메신저, 내용증명 등 기록이 남는 방식이 바람직하다.
② 임차권등기명령 신청
임차권등기명령은 임차인이 주택을 비워주고도 보증금을 돌려받지 못한 경우, 자신의 권리를 등기부에 남기는 제도다. 이를 통해 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.
③ 법적 절차 검토
상황에 따라 지급명령 신청이나 소송 절차를 검토할 수 있다. 다만 이는 최후의 수단으로 고려하는 것이 일반적이다.
6. 원상복구와 보증금 공제에 대한 기준
임대차 종료 시 원상복구 범위를 두고 분쟁이 발생하는 경우가 많다.
일반적인 기준은 다음과 같다.
- 정상적인 사용에 따른 마모 → 임차인 책임 아님
- 고의·과실로 인한 훼손 → 임차인 책임
벽지 변색, 장판 자연 마모 등은 통상 임차인의 책임으로 보지 않는다. 다만 계약서에 별도 특약이 있는 경우에는 그 내용이 우선 적용될 수 있다.
7. 임차인이 가장 많이 오해하는 부분
- “집주인이 다음 세입자를 구해야 보증금을 준다”
- “원상복구를 전부 해야만 보증금을 받을 수 있다”
- “계약이 끝나도 계속 살면 괜찮다”
이러한 생각은 실제 법적 기준과 다를 수 있으며, 오히려 불리한 상황을 만들 수 있다.
8. 결론: 보증금 반환은 절차를 아는 것이 가장 중요하다
보증금 반환 문제는 감정적으로 대응할수록 해결이 어려워진다.
임대차 계약 해지 시에는 법에서 정한 기본 원칙과 절차를 이해하고, 차분하게 대응하는 것이 가장 중요하다.
계약 종료 전에 필요한 절차를 미리 준비하고, 기록을 남기는 습관만으로도 대부분의 보증금 분쟁은 예방하거나 원만히 해결할 수 있다.